چرا مسکن گران است؟ - مجله زیبایی زندگی

پرسش اول این است: آیا مسکن در تهران و خیلی از شهر ها گران است؟

پرسش دوم هم در پی اولی مطرح می گردد: چه چیزی باعث شده است که ملک در ایران گران گردد؟

پاسخ پرسش اول را می توان با پنج دلیل مستند، رسمی و آماری، مثبت اظهار داشت؛ بله، خانه در تهران به شکل نامتعارف گران و خارج از دسترس است.

دلیل اول، نسبت قیمت به اجاره در تهران و مقایسه آن با بیشتر شهر های بزرگ و کوچک جهان است. تهران جزو 30 شهر اول در شکاف بزرگ قیمت و اجاره بین 480 شهر جهان است.

این نسبت، رابطه قیمت و اجاره خانه را نشان می دهد؛ به طوری که اگر بازار ملک درست کار کند، این رابطه معمولا و به شکل متعارف باید 15برابر باشد.

اگر هم به هر دلیل، قیمت مسکن دچار شوک افزایشی گردد و بحران تورم ملکی بازار را فرابگیرد، برابری قیمت به اجاره، باز به شکل آنچه در سایر کشور ها رخ می دهد به سطح عددی حول و حوش 20 می رسد، نه بیشتر.

در تهران، اما از ابتدای دهه 70 که آمار های بخش مسکن ثبت و پایش شده تا به امروز، میانگین نسبت قیمت به اجاره عدد 21 بوده است. همین چند عدد و رقم، گرانی بیش از حد متعارف قیمت مسکن در تهران را تایید می نماید.

اما دلایل دیگری هم وجود دارد. در بازار مسکن ایران تقریبا نزدیک نیم قرن طول می کشد تا افراد با پس انداز و تسهیلات بتوانند صاحب خانه شوند؛ در تهران نزدیک به یک قرن.

اما طول زمان دسترسی به کلید خانه به شکل متعارف در کشور هایی که بازار مسکن در آنجا، با سیاست صحیح، تنظیم است، 12 سال است. این دلیل دوم گرانی مسکن در ایران است.

دلیل سوم، سهم هزینه مسکن در سبد هزینه ماهانه و سالانه خانوار های ایرانی است که در این یکی دو سال اخیر به رقم 42درصد رسیده؛ درحالی که سقف متعارف (طبیعی) هزینه مسکن در جهان 30 درصد است و بیش از این رقم یعنی آنکه افراد دچار فقرمسکن هستند.

دلیل چهارم، جمعیت دچار فقر مسکن در ایران است یا تعداد خانوار هایی که از دسترسی به مسکن در استطاعت محروم هستند 8/ 1برابر نرم جهانی است.

دلیل پنجم گرانی مسکن نیز قدرت خرید بسیار پایین تسهیلات است.

اکنون که محرز شد قیمت مسکن در ایران مدام در سطح بالای آنچه باید باشد، قرار گرفته است، باید به این سوال پاسخ داده گردد که چرا ملک در کشورمان مدام دچار اضافه پرش قیمتی می گردد؟

داستان محرومیت خانه اولی ها و سایر خریداران مصرفی از دسترسی به مسکن در استطاعت در کشورمان دو فصل پی در پی دارد.

آنچه باعث این شرایط شده، تقاضای عمومی تقریبا غیرقابل توصیف برای خرید ملک به قصد نگهداری بلندمدت برای افزایش ارزش دارایی است.

اخیرا یک نظرسنجی در کشور از افراد درباره مقصد مطلوب برای سرمایه گذاری معین کرد، بیشتر ایرانی ها تمایل دارند پولشان را در بازار ملک پس انداز (سرمایه گذاری) نمایند.

این علاقه به پس انداز ناشی از تورم عمومی بالا طی دهه های اخیر در کشور انتظارات تورمی در مقاطع زمانی مختلف ناشی از شوک های بیرونی (مثل ریسک غیراقتصادی سه سال گذشته) و بعلاوه ناشی از شرایط نامساعد محیط کسب و کار است.

که باعث شده افراد اولا دنبال این باشند که دارایی های خود را وارد پناهگاهی نمایند که در برابر تورم، محافظت گردد و ثانیا، بازار غیرمولدی مثل ملک را به جای بخش های مولد برای سرمایه گذاری انتخاب نمایند.

این فصل اول داستان گرانی مسکن است.

فصل دوم به دلیل انتخاب بازار ملک اختصاص دارد.

هزینه صفر سرمایه گذاری ملکی در ایران در کنار تورم بالای ملکی باعث شده است زمین و مسکن برای خیلی از افراد حقیقی و حقوقی، برترین مکان سرمایه گذاری و سودگیری باشد.

میانگین تورم سالانه زمین در تهران طی سه دهه اخیر 30درصد بوده و برای مسکن نیز این نرخ 25درصد ثبت شده؛ درحالی که میانه تورم عمومی سالانه حول و حوش 20درصد بوده است.

به این ترتیب است که هجوم خرید های غیرمصرفی به بازار ملک و خرید و نگهداری بدون استفاده املاک، سال هاست در ایران رواج دارد و نتیجه اش گرانی مزمن مسکن برای مردم مصرف نماینده شده است.

عوارض ثانویه این بحران عدم دسترسی البته دامن بازار اجاره را هم گرفته و باعث شده املاکی که خریداری می گردد به جای عرضه در بازار اجاره، خالی بماند.

ادامه این شرایط، باعث باخت بیشتر اقتصاد کشور و باخت مردم خواهد شد.

سیاستگذاران پیروز در کشور هایی که بازار مسکن در آن ها با کمترین شوک قیمتی روبه رو است برای خاتمه دادن به این شرایط وخیم، طرح و راهکار داشته اند و جزئیات آن هم بار ها منتشر و توصیه شده است.

مالیات سالانه بر ملک، مثل آب روی آتش می تواند بحران عدم دسترسی به مسکن مناسب را حل و فصل کند.